Момент заключения договора - Адвокат Сазонова Наталья Александровна, г.Тюмень
19 октября, 2016
Купля-продажа, Недвижимость, Государственная регистрация
image1

При заключении любого договора важно определить момент заключения договора, имеющий большое юридическое значение на практике.

Договор- соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Однако правило о регистрации договора не подлежит применению к договорам, заключенным после 01.03.2013.

Примечание: Переход права собственности к покупателю по договору купли-продажи недвижимости, заключенному после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, но до создания на территории субъекта РФ органа государственной регистрации, требует такой регистрации.


Как указано в письме Росреестра от 26.11.2013 N14-исх/10925-ГЕ/13 с 01.03.2013 в отношении заключенных с этого момента договоров купли-продажи недвижимого имущества осуществляется только государственная регистрация перехода права собственности.

Примечание: С указанной даты правила о государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества (жилого, нежилого помещения), а также иных сделок об отчуждении объектов недвижимости не подлежат применению к договорам, заключаемым после вступления в силу Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", на оригинале документа, выражающего содержание соответствующей сделки, штамп о проведенной государственной регистрации сделки не подлежит проставлению.
Вместе с тем сохранено требование государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество

Ситуация: Собственник продал недвижимость, договор купли-продажи подписан, имущество передано, для государственной регистрации перехода права собственности поданы документы. Через несколько дней продавец решил отказаться от исполнения договора, поскольку нашел другого покупателя. Покупатель категорически отказывается расторгать договор. Может ли продавец в одностороннем порядке отказаться от сделки и расторгнуть договор купли-продажи?


Отказ от своих уже исполненных обязательств по договору, равно как и расторжение исполненного договора купли-продажи, невозможен. Это подтверждается правовой позицией, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010:

«После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ».


Примечание: В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В случае, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же имущества, то суд удовлетворит иск того лица, во владение которого было передано имущество. Другие же покупатели имеют право требования о возмещении убытков, вызванных неисполнением договора.

К доказательствам передачи имущества может относиться:
  • Акт приема-передачи, подписанный сторонами
  • Договор купли-продажи является доказательством передачи недвижимого имущества, если такой договор содержит условие о том, что он одновременно является актом приема-передачи.
  • Если покупатель фактически проживает в приобретенном помещении при отсутствии акта его приема-передачи, это свидетельствует о том, что продавец исполнил обязанность по передаче данного объекта.
  • Если покупатель недвижимого имущества несет расходы по его содержанию на протяжении длительного времени при отсутствии акта приема-передачи объекта недвижимости

Если одна из сторон сделки отказывается от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, право собственности будет зарегистрировано по решению суда, вынесенному по заявлению заинтересованной стороны. При этом виновная сторона должна будет возместить потерпевшей стороне убытки.

Примечание: Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

При рассмотрении иска о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость суд должен установить:

  1. Наличие между сторонами обязательственных правоотношений, то есть законность основания приобретения права собственности на недвижимое имущество
  2. Факт уклонения ответчика от совершения действий по такой регистрации.

К уклонению от совершения государственной регистрации перехода права собственности относится:

  • Отказ продавца передать покупателю оригинал акта приема-передачи недвижимости
  • Непредставление продавцом недвижимости необходимых для государственной регистрации перехода права собственности документов

Таким образом:

Во-первых, факт заключения договора купли-продажи недвижимости сам по себе (без государственной регистрации перехода права) не порождает у покупателя права собственности на это имущество. Однако покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ

Во-вторых, сам договор купли-продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит, подлежит государственной регистрации только переход права собственности от продавца к покупателю.

Контактная информация

Телефоны:
8(3452)390177
8(912)3952387
Email: advokat_sna@mail.ru